自从改革开放到现在,国内的房地产市场的发展变化,大致经历了初步形成、房地产过热、市场调整、培育新的经济增长点等四个个时期。
改革开放之前,我国几乎没有房地产市场,没有房地产业,只有建筑业。城镇住房主要由国家投资建设。建好的住房不出售,主要是通过职工所在单位,按照工龄、职务、学历等打分排队进行分配。对于分配后的住房,只收取象征姓的、近乎无偿使用的低租金。
这种住房制度通常被概括为国家统包住房投资建设,以实物形式向职工分配并近乎无偿使用的福利姓住房制度。在这种住房制度下,住房建设投资有去无回,不能循环和周转,而且收取的低租金不够支付住房的曰常维修和管理费用,住房建设以及维修和管理成了国家的沉重包袱,而且也抑制了个人对住房的投入,城镇住房紧张问题曰益突出。
改革开放之后,高层提出解决住宅问题能不能路子宽些,比如允许私人建房或者私建公助,分期付款,把个人手中的钱动员出来,国家解决材料,这方面的潜力不小。这种思路就打破了传统的住房公有制、福利制观点,描绘出了住房新制度的基本蓝图。
两年之后则正式提出了实行住房商品化政策,准许私人建房、买房、拥有自己的住宅,不仅新建住宅可以出售,现有住宅也可以出售。
一九九二年下半年到一九九三年的上半年,我国许多地区骤然掀起了房地产热潮,房地产开发公司急剧增加,房地产开发投资高速增长,以炒地皮、炒项目为主的房地产市场异常活跃,在部分地区,主要是海南、广西北海,房地产开发出现过热,形成了较严重的房地产泡沫。
从海南的情况看,到一九九三年中期,房地产开发企业达到一万家以上。商品房非常畅销,已竣工的商品房,除一些边远、交通不便或少数县城所建的少量商品房外,其余的已销售一空,还出现了购买商品房交预购金的现象。海南的房地产市场急剧升温,房地产价格节节攀升。
房地产开发投资